Droit du Bail – Disparition de la chose louée – Résiliation de plein droit

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail à loyer a rendu le 20 novembre 2018 un jugement numéro 2018TALCH14/00220 portant sur la situation du contrat de bail d’un immeuble détruit par un incendie.

En l’espèce, la société A (locataire) et la société B (bailleur) ont conclu un contrat de bail commercial le 4 avril 2014 pour une période 3-6-9 ans à partir du 1^er mai 2014.

En date du 21 septembre 2016, un incendie a brûlé et détruit les locaux et le fonds de commerce du locataire.

Le 22 septembre 2016 le bailleur remet un courrier de résiliation avec effet immédiat datant du 21 septembre 2016.

Le bailleur s’est retourné contre le locataire en payement de sommes à titre d’arriérés de loyers dont ceux allant jusqu’au mois d’avril 2017.

Le juge de paix a condamné le locataire au paiement des sommes réclamées par le bailleur et il a été déclaré occupant sans droit ni titre à partir du 22 septembre 2016.

Le locataire a interjeté appel contre la décision du tribunal de paix aux motifs que selon l’article 1722 du code civil :

 «si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement » ;

Ainsi par jugement du 20 novembre 2018, le tribunal d’arrondissement a estimé que le bail a été résilié de plein droit le 21 septembre 2016 à cause de l’incendie et que donc aucune indemnité de relocation était due jusqu’au mois d’avril.

Le tribunal déclare dans son jugement que :

“ … aux termes de l’article 1741 du code civile, « le contrat de bail se résout par la perte de la chose louée ». Tel est le principe général, dont l’article 1722 du même code- qui dispose que « si, pendant la durée du bail la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit …. “

Le tribunal d’arrondissement, fidèle à la jurisprudence constante, rappelle que la disparition de la chose louée entraîne la résiliation du bail de plein droit.