Droit du Bail – Responsabilité du Locataire – Incendie

La Cour de cassation a rendu le 20 juin 2019 un arrêt numéro CAS-2018-00083 portant sur la responsabilité présumée du locataire en cas d’incendie du bien loué.

En l’espèce, un immeuble de trois appartements loués à trois locataires a été incendié.

La propriétaire a été indemnisée par son assurance.

Cette dernière, s’est retournée contre les trois locataires pour avoir le remboursement des indemnités versées.

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg a retenu la demande envers un seul des trois locataires et son assureur.

Les juges d’arrondissement ont condamnée in solidum le locataire et son assureur au paiement des indemnités réclamées par l’assureur de la propriétaire.

Par arrêt du 9 mai 2018, la Cour d’appel de Luxembourg a reformé la décision du tribunal d’arrondissement et elle a déclaré la demande de l’assureur de la propriétaire comme étant non fondée.

Les juges d’appels ont motivé leur décision comme suit :

« Quant au câble électrique se trouvant à l’origine de l’incendie, il est à

noter que même si tant le bailleur que le locataire contestent l’avoir installé, il n’en

reste pas moins qu’en l’absence d’un état des lieux, le preneur X est présumé avoir

reçu les lieux loués en bon état locatif, y compris en ce qui concerne l’installation

électrique. Sur base de ce constat, force est d’admettre que le câble électrique

litigieux se trouvait dans l’appartement loué lors de l’entrée dans les lieux de X et

devait se trouver dans un état conforme. Or, tel n’est pas le cas en l’espèce, le

câble étant fixé sur une plinthe sans être protégé par un cache. Le bailleur devant

délivrer les lieux en bon état locatif, il lui aurait appartenu de sécuriser le câble

alimentant la prise derrière le lit en l’insérant dans le mur, voire en le recouvrant

d’une gaine protectrice.

(…)

Au vu des développements qui précèdent c’est, partant, la faute du bailleur

qui se trouve à l’origine de l’incendie, X s’exonérant dès lors entièrement de la

présomption de responsabilité pesant sur lui en vertu de l’article 1733 du code

civil, de sorte que, par réformation, la demande de la société SOC1) est à dire non

fondée sur cette base légale. » ;

Par conséquent la Cour d’appel estimait que la faute de l’incendie incombait au bailleur car il avait l’obligation de délivrer les lieux loués en bon état locatif.

D’ailleurs, la location en cause était dépourvue d’un état des lieux d’entrée, de sorte que les juges ont décidé que les installations défectueuses faisaient partie des lieux loués dès l’entrée en possession du locataire.

L’assureur de la propriétaire s’est pourvu en cassation aux motifs que la faute de l’incendie incombe au locataire qui selon la loi, doit prouver que l’incendie n’est pas de sa responsabilité.

Ainsi par un arrêt du 20 juin 2019, la Cour de cassation a cassé l’arrêt du 9 mai 2018 de la Cour d’appel pour le motif suivant :

« Attendu qu’en retenant, sur base de la présomption édictée par l’article 1731

du Code civil, aux termes duquel, en l’absence d’état des lieux, le locataire est

présumé avoir reçu les lieux loués en bon état de réparations locatives, d’une part,

que le câble électrique qui était à l’origine de l’incendie se trouvait dans

l’appartement loué lors de l’entrée dans les lieux du locataire et, d’autre part, que de

ce fait le locataire se trouvait exonéré de la présomption de responsabilité pesant

sur lui en vertu de l’article 1733 du Code civil, alors qu’il incombait au locataire de

prouver que ce n’était pas lui qui avait posé le câble défectueux, les juges d’appel

ont violé les dispositions visées aux deux premières branches du moyen de

cassation ; »

La Cour rappelle ainsi une nouvelle fois que la loi prévoit la responsabilité présumée du locataire en cas d’incendie des lieux loués, ainsi la charge de la preuve incombe au locataire qui doit prouver que l’incendie en question n’est pas de sa faute.